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高房租拖累年轻人,房租上涨

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有专家表示,众多求职者涌入“北上广”等一线城市,催生了大量的租房、买房需求。在供给不能短时期内扩大的情况下,房租自然上涨。房屋租赁供应量难以满足一线城市的新增人口需求。在卖方市场主导下,房租上涨也就难以逆转。

近日,笔者逛了上海之春房产展示交易会后感到,热闹的现场难掩观望情绪升温的事实。面对着高企的房价,那些刚性的需求者出路究竟在何方?

近一段时间,疯涨的房租成为“众矢之的”。之所以房租受到关注,其实很简单:买不起房可能有种种原因,买不起也就认了,但租房是在一个城市生活的底线要求,必须要保障。

又逢毕业季。对于许多毕业生而言,来“北上广”工作,到大城市生活也许会引来许多同龄人羡慕的目光,完成了一件人生大事的毕业生理应无比轻松地迎接新生活的到来。但近年来,大城市涨势汹汹的房租又成为年轻人的一块心病,不仅让毕业生难堪重负,也让许多年轻的都市白领苦不堪言。百姓呼吁,政府不仅要稳房价,房租调控同样刻不容缓。

高房价低租金

根据数据,房租的同比涨幅最高达30%,环比最高也超过3%。

“毕业季”现租房高峰 买不起也租不起

最新统计资料显示,尽管2009年上海市房价创出历史新高,然而住房租金投资回报率已降至历史最低水平,仅2%左右。与最保守的投资方式银行定期储蓄存款相比,一年期存款利率为2.25%;与无风险的国债利率相比,今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%。如果将购房款用来参与证券一级市场申购新股,年收益率至少可以达到8%,远高于住宅租金投资回报率。

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作为今年求职大军中的一员,毕业于湖南大学的本科生小康一直向往来北京工作,她刚刚找到一份满意的工作。然而,高房租的残酷现实却让小康颇受打击。“即便合租,房租也要占到日常生活支出的一半以上。以后这日子可怎么过?”小康说。

为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢?连年不断涨升的高房价是主要原因。据统计,上海市2009年新房价平均涨幅高达50%,二手房市场价格也呈普涨态势,全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示,目前上海市住房空置率超过15%,一些房产投资者根本不在乎租金的回报,房价的增值可以在短短几年内就收回全部成本。

尤其是和应届毕业生平均月薪比起来,房租已经不低了。如果此时涨个20%-30%,别说是普通的应届毕业生,就连工作几年,甚至小有成就,都能算是“中产”的人来说,上涨的租金带来的冲击也是很大的,很多“中产”都说,要租不起房了。

根据第六次全国人口普查的数据,上海和北京的租房家庭的户数占比都超过30%,排在全国的前两位,租房成为在大城市生活的多数年轻人的选择。据北京一家知名房产中介公司的经纪人陈女士介绍,近年来,市中心不少区域房租每年的涨幅都在10%左右,而毕业季需求旺盛,价格还会再高一些。

算账租房更实惠

房租上涨,这些“富裕”阶层却喊租不起,这就引起了另一个问题的思考:我们有中产阶层吗?这个问题很有意思,每个国家和地区的标准都不一样;然而,在中国一线城市,年收入超过十万的群体并不罕见,超过20万的,在一线城市也是大有人在。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新发布的数据显示,今年5月,北京市住房租金同比上涨7.4%。大中城市房价高企,让毕业生等中低收入者感叹“买不起房”,继而转去租房。但越来越多的租房者发现,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”。

房租的偏低恰恰为租房者带来了良好的机遇,从经济上说,租房明显优于买房。如果你有300万元现金,准备购房结婚,以上海市内环的二手房为例,面积100平方米,单价为3万元/平方米,手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况,该套住房的租金为每月5000元,年租金为6万元。按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算,300万元每年能够带来6.75万元利息收入,扣除房租后净剩7500元,租房优势明显。如果将这笔钱用来摇新股,按8%的收益计,年收益24万元,扣除房租后净剩余18万元。

看起来,这样的收入完全可以支撑生活,可为什么所有人都迷茫?问题的关键在于,尽管目前的收入不低,但是未来的不确定性,高企的房价,再加上当下房租上涨,各种因素构成的合力,导致焦虑程度增加,让他们始终觉得是如履薄冰,并不踏实——阶层降级的风险,随时可能发生在自己身上。

在北京,在地铁6号线和八通线沿线,上世纪80年代的一套装修简单的老式一居,月租金要在2500元上下;在广州,高校周边租金涨幅明显。鹭江西街一套没有任何家电的房子,租金报价要到1800元;在二线城市南京,秦淮区一间40多平方米的老式两居室里,房租达到2500元。

如果你手头仅有100万元购房款,买300万元房屋,只能用作首付,还须贷款200万元,期限20年,还款方式为等额本息。其中公积金贷款为60万元,利率为3.87%;商业贷款为140万元,利率按基准下浮15%计,为5.049%。经计算,月还款额为12872.23元,20年累计还款金额高达3089335.2元,其中利息1089335.2元,数目巨大。只能省吃俭用当“房奴”,生活质量明显下降。相反,如果选择租房,把100万元用来投资,那么扣除房租后仍可以得到净收益2万元。

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“5年租房两茫茫。不辞职,自难忘……”毕业于北京一所知名工科大学毕业生的签名,近来在网上流传很火。他北京奋斗了5年后最终选择了离开。

关键是转变观念

在当下人们心中,什么才能稳住自己的社会阶层和社会地位呢?很多人肯定会说是房子。先买了房的人,对后买房的人的财富,实际上是一种收割;后买房的人,再等房价涨起来后,割接下来准备买房的人……确实挺像割韭菜的。

这位名牌大学生的遭遇引发了网民的自嘲和调侃“名牌大学生都被逼走了,让我们这些北漂们情何以堪?”“和外地人相比,我们本地人更不轻松的,因为我们逃都没处逃”“现在已经由过去的‘买不起房’逐渐演变成‘买不起也租不起’”……

尽管有不少购房者对上述的经济账心知肚明,但仍然勒紧裤腰带要买房,这或许与某些传统观念有关。有部分人认为,有房才算有家,婚房当然要产权房。有的姑娘认为嫁给没房的男人没有“安全感”。其实,鲁迅、巴金等一批著名作家因

然而,房价总有涨到头的一天,房住不炒就是信号;房价涨不上去,就拿房租做文章,就好像等不及新一茬的韭菜长起来,干脆就连根拔了。

房租高涨造新词 推高成本谁来买单?

当时上海房价昂贵,选择了租房而不是买房。在发达国家,居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中,美国是65.5%,瑞士是42%,英国是46%。在欧美和日本,刚开始工作的年轻人一般是先选择租房,然后再量力而行买小房,随着个人的发展和经济实力的增长才逐渐购买大房。不愿租房的刚性需求者还有个顾虑,就是担心今后房价涨了,更买不起房。其实,现在买不起房子的人,即便房价下跌20%,还是买不起;而买得起房子的人,也是倾其所有。有人开玩笑说:“一套房子,消灭一个中产”。北京、上海、广州等一线城市目前都加大了保障性住房的建设力度,相信房价一定会向理性、合理回归。与其硬撑着降低生活质量当“房奴”,还不如先租房。

所以说,中国的高房价已经完全脱离了中产阶层的改善型需求、普通大众的民生自住之根本,而成了投机者们借助中国房市非成熟、购房者非理性时期赚取短期交易增值利差的工具。

中华英才网最新一项求职成本调查显示:今年大学毕业生的平均求职成本是5年前的5倍。而在高昂的求职成本中,88.7%的求职者认为房租是最大支出。高房租之痛,让网民创造了一个评价生活水平的新指标———“房格尔系数”。

房子寄托了生活理念

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这个来自于民间智慧的新词,顾名思义就是房租支出占可支配收入的比重,可以近似地看成房租与收入的比值。如果说“恩格尔系数”反映的是吃的水平,那么“房格尔系数”测出的就是住的状况。

前几天看到一张“中国房地产崩盘时间表”,它通过与日本1985-1991年的楼市走势相比较,预言2011年中国房地产也将像日本一样崩盘。上网看新闻,又有报道说今年3月以来,北京、上海、深圳等一线城市的房地产销售再度升温,房价上涨明显。

然而,那种赚钱的方法已经成为过去了,彼时税收环境宽松,部分领域的政策法律尚待完善,居民手中有储蓄,购买力充足;而当下,房地产税落地越来越近,房产调控力度史无前例,居民负债率越来越高。如果仍然用投机的思维,用风险的、单一市场、单一货币体系下的项目去做保值,带来的是梦想的收益,还是尾大不掉的负债呢?

据某房屋租赁公司估算,北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%,而南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30%以上。沈阳年轻人“房格尔系数”多在20%至50%。某大型门户网站调查显示:有约87.98%的参与调查网友认为“难以承受目前的房租价格”;选择“能承受”的网友占比只有约8.39%,绝大多数网友认为,房租还会继续上涨。

好友去年底买了间一室户“蜗居”,打算用于出租。家人都反对,一是去年二手房房价到年底涨了30%,二是好友除了自住的一套宽敞的大房子外已经另有两处小型房产。而她却认为买房的动机除了“刚性需求”,更看自己选择怎样的生活方式。好友只想在退休后做个收租婆,日子好过些。这套小房子楼层好、紧靠内环交通便捷、容易出租,周边同样的房子出租价至少在2200元以上。租售比在1:300之内,这是很重要的权衡指标,该买就买。周边也有一些这样的朋友,他们认定上海的土地是稀缺资源,瞄准租售比合适的小房型出手。

也许,应了那句话,人在赌场待久了,就会成为赌徒,不管赌徒的赌博技能有多高、多深,多有经验,最终结果是输掉台面上的所有筹码;没错,房价不破不立,房地产不能绑架经济,只有到了那时候,人们才不会痴迷房地产,整个社会才能回归一种谈理想、谈创造、谈论体面的生活的良性状态吧。

江苏省社会科学院区域研究中心王树华认为,房租收入比在25%以内是合理的,房租收入比在25%-30%处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

关于租房还是买房,与个人的价值观有关。有些人认为能有在一线城市买房的钱不如移民,在他们眼里房价的高涨只是一串数字而已;有些人却为拥有一间蜗居而快乐地做着房奴,房价高涨也阻挡不了买房的热情。中国人受传统思想的影响,人人都想拥有一间属于自己的房子。房子对于百姓的意义不仅仅是供人居住的空间,更是带有感情色彩的快乐港湾。现在政府对房地产市场出台的一系列政策,是为了遏制房价过快上涨,谁又能通过这些政策来判断房价的未来呢?10年前你有一笔不小的资金,怎样用到今天是最划算的?存款?买股票?买黄金?还是直接消费掉?在中国在上海毋庸置疑的是买房子。只要中国经济持续增长,笔者认为“租房不如买房,迟买不如早买”。无论是买第一套房还是买第N套房,对老百姓来说,更是为自己的未来买一份安心。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

毕业生集中涌向租房市场无疑是推高房租的原因之一。有专家表示,众多求职者涌入“北上广”等一线城市,催生了大量的租房、买房需求。在供给不能短时期内扩大的情况下,房租自然上涨。房屋租赁供应量难以满足一线城市的新增人口需求。在卖方市场主导下,房租上涨也就难以逆转。

投资并没有那么简单

有评论指出,不断上涨的租金正在侵害消费者特别是低收入消费者的利益,它让全社会的收入分配不均的状况日益严重。高房租或许会导致内需不振,成为通胀推手,也对消费转型升级产生一定影响。租金上涨的“水波效应”,将由全社会来买单。

买不起房只好租,有支付能力,刚性需求还是买,偏听偏信“买房不如租房”是要吃药的。

高房租或成年轻人逐梦阻力 民间呼吁启动房租调控

在一个城市谋生,要有一间属于自己的住房,市政动迁你有谈判的筹码。地产升值,集中体现在财产性收入增加,你能坐享其成;如果居无定所,就没有翻身的日子。

“北上广”等一线城市集中了全国最好的政治、文化、经济资源,也成为年轻人梦想之地。遥不可及的房价和连年上涨的房租不仅挤压了年轻人的生存空间,也许还会挤占了梦想空间。事实上,高房租也已经让许多年轻人望而却步。

30年前,我单位有两位老职工,在上海干了三四十年,一个还住在集体宿舍,连单位提供国家经租房都不愿意要,理由是住宿舍不用交房租,老酒喝喝,日子过得很潇洒;另一个很早就买了间私房,负担不轻,省吃俭用还借款,还把家小接来上海,在上海有了根基,动迁时又置换到两室一厅。前者是“买房不如租房,租房不如住宿舍”,退休后一无所有还乡去。

百姓呼吁,政府应在租房市场有所作为,借鉴国外经验,采取措施管控房租畸形上涨,既要调节供需,也要规范行业秩序。房租调控同样刻不容缓。

我有个同事,一直以来想买房,属于刚性需求一类,看遍上海楼盘,没有出手,一厢情愿等房价跌下来,手中的股票涨上去。结果房价涨得比股票快,原来很轻松的买房计划全部泡汤。还有个老邻居,卖掉房子,与父母挤在一起,想等房价暴跌下来,来个高抛低吸,结果失手。

在租金收益率下降、房价上涨的情况下,依靠市场自行调节很难促进租赁房源的增长,可依靠外界力量刺激供给。链家地产市场研究部分析师张旭表示,城市里租房的都是以年轻人为主的低收入阶层,政策要更加关注那些‘租不起’的人群,保护中低收入者的利益不受伤害,而大力推进公租房、廉租房制度,是使他们活得更有尊严的保障之一。

对于刚性需求者,买或许有风险,不买或许风险更大。谁也不希望买在顶上,但只有市场说了算。不过相比较前两年,房价涨得太快了,使大多数人买不起房子。假如我是刚性需求者,在买房、租房、等待之间,我首选买房。买断了房价,预期未来收入会增加,随着时间推移,还贷压力会减轻,实现居有其屋的梦想。

王树华建议,要特别注意从增加房源供给和规范租赁市场等方面发力,抑制房租过快上涨。目前来看,更应合理调控保证租金上涨不要高于收入上涨区间。

租房,不像滑稽里说得那样轻松,鼓吹用买房的钱去投资。投资有那么简单吗?你的钱放在股市里,做得不好被股票揩掉;存在银行里拿利息,被通胀消化掉,弄得不好两头落空。

专家表示,虽然房屋租赁中介一些不规范操作因素推高了房租,但地方执行房地产调控政策力度不够,也是导致房租高企的重要原因。买卖双方的观望,加剧了房租上涨。应加强房地产调控政策的执行力,让市场保持稳定预期。

连涨十年量力择居

有网友建议,应该加快推出全国性的房产税,对空置房,二套及多套房实行累计税率,而不是单单控制房价。房屋持有成本的增高会刺激多套房屋持有者对外出售或者出租,房屋多了,房价、房租都会下降。收房产税所得资金还可用于修建公租房,达到以房养房的目的。

根据国家发改委的最新统计数据,2月份36个大中城市住宅类价格中,除了经济适用住宅价格比上月下降0.2%之外,其余房价均上涨。在这样的情况下,究竟是铁了心买房还是长期租房呢?

本文转载自:《经济参考报》

近日,国土资源部公布了《中国城市地价状况2009》,首次提到了“租价比”概念。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。从投资回报率上看,上海等六个样本城市的住宅租价比,均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的。

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当前,不少学界人士都说中国房地产市场有泡沫,对此以龚方雄、钟伟为代表的经济学家并不赞同。他们的观点是,土地价格和楼价往往不由人均收入决定,而是由供求和资源相对稀缺性所决定,中国房价在过去十年涨了6至7倍,是由中国大规模城市化引起的供求紧张和土地资源紧缺效应所决定的。对普通购房者来说,攒钱的速度永远赶不上房价上涨速度。在过去的十年中,每次的房价下跌,随之而来的是进一步上涨,那些指望等待房价跌一点之后再买入的百姓,发现期望总是落空。但如果房价降至大多数人都买得起的水平,像上海这样的城市将根本无法负荷涌入的人群。从这个角度去考虑问题,究竟是买房、观望,还是选择租房,还是应该量力择居。

做“房奴”比租房强

租房实在有些不踏实,这是我租房9年来的深刻体会。

总结下来,主要有以下几点:其一,租金太高。租房9年,每年都要遇到房东提出租金上涨的要求,有时提升幅度还不小,你不同意就请走人。如今租金虽然没有房价涨得那么快,却也上涨了不少,每月承担的经济负担不小;其二,忙于搬家。租房9年,先后搬过5次家,劳民伤财。房子是人家的,人家说了算,你只有服从的份;其三,生活不便。有些租赁房生活设施并不完善,为了方便生活只能自掏腰包改建。搬走时,既带不走这些设施,又不能随便把它敲掉;其四,房价难以下跌。如今房价与普通市民的收入相差甚远。多年来,政府有关部门曾多次推出遏制房价过快上涨的措施,结果是房价越涨越厉害。实践证明,买房越早越好;其五,一无所有。租房每年要花3万多元,几年下来就是一笔不小的数额,到头来依然无房。

反正每月要掏这么多钱租房,在可能的情况下不如贷款买套较为合适的房子,艰苦数年不管怎么说自己有房子了,也就省心多了。我的体会是,做“房奴”也比租房强。除非你住进了政府提供的廉租房,这就不用操心了。

想要有个自己的家

在中国传统的观念中,拥有住房才算拥有自己的家。对于那些准备在这个城市生活一辈子的人或家庭来说,只要经济条件上允许,我还是建议他早点拥有属于自己的住房。

虽然现在所付的房租可能比每月要还的房贷还要少,但租房生活很不稳定。如果是房租整体下跌了还好说,一旦城市房租整体上涨,房东和房客之间的讨价还价可是十分烦人的,弄不好房客又不得不换地方了。租房还有一个特别明显的缺点,就是大多数出租房内在环境不是太好,有的就是毛坯房,或者是简单装修,配置的电器很多严重老化,很不安全。还有一点需要注意的,对于那些从外地到城市打拼的游子来说,住自己的房子与租房住,在家乡人中的形象是有很大区别的。虽说在国外租房也是一种普遍的惯例,但人总得入乡随俗啊!

另外一个原因,就是目前不断高涨的通货膨胀预期。2000年那年我工资还很低,想在上海买一套属于自己的房子。同事都劝我等经济条件好转及房价再下跌后再予考虑,但我还是坚定信念,咬咬牙买下了一套近百平方米的商品房,贷款月供相当于每月的工资额。虽说买房的当年日子很难过,第二年我的工资就有了大幅度上涨,到现在,收入比买房时高了近7倍左右,贷款也很早提前还完了。

第三个原因,上海是国际化大城市,许多人想到这里来发展,因此,上海的商品房要涨相对容易得多,要下跌则难得多,即使下跌了也会短期内得到恢复。

当然,买房毕竟是人生中的大事情,要有比较通盘周密的经济考虑。买房贷款和利息的偿还,一般都是家庭开支中很大很重的一部分。是否要买房,还需要对现在和将来生活以及收入情况有理性的考虑才行。

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